Pourquoi créer une SCI ?

Dans le cadre d'un investissement immobilier, la question la plus fréquemment posée est de savoir s'il est nécessaire de créer une SCI afin d'acquérir et de gérer le bien. En effet, la création d'une SCI présente plusieurs avantages pour les investisseurs.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI une forme juridique idéale pour acheter un bien immobilier à plusieurs

La création d'une SCI permet l'achat d'un immeuble de rapport à plusieurs investisseurs. Les parts sociales sont distribuées aux participants en proportion de la valeur de leurs apports respectifs.

Il s'agit donc d'un instrument juridique qui permet de "transformer le bien immobilier en papier (parts sociales)". Cela facilite grandement la prise en charge de transactions multiples ainsi que le partage des droits.

En outre, l'association de plusieurs individus au sein d'une SCI peut augmenter la capacité d'achat. Ainsi, grâce à ce type de société, il est possible de réaliser un investissement immobilier qu'il aurait été impossible de réaliser seul. En sus, le regroupement de capitaux facilite l'accès à des capitaux extérieurs.

La SCI permet d’opter pour l'impôt sur les sociétés (IS)

La création d'une SCI permet de choisir entre deux régimes fiscaux pour imposer les bénéfices :

• le régime des sociétés de personnes qui comprend dans ce cas l'imposition directe au nom des associés.
• le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), disponible en option.

L'impôt sur les sociétés peut offrir les avantages suivants

• L'imposition est effectuée uniquement au nom de l'entreprise,
• Les associés ont le choix de distribuer des dividendes, ou de capitaliser les bénéfices,
• La structure sera amortie, ce qui conduit à la constatation d'une dotation aux amortissements déductible du revenu imposable.

Créer une société civile immobilière (SCI) pour transmettre les biens facilement

Une société civile permet des opérations de transfert à plusieurs niveaux.

En premier lieu, un associé peut facilement quitter la société civile par simple cession de ses parts à un autre associé. En général, la cession des parts d'une SCI doit être approuvée par l'ensemble des associés. Toutefois, les statuts de l'association peuvent permettre des arrangements.

En outre, la SCI est un excellent instrument pour transférer des actifs car il suffit de transférer des parts. Le processus est donc moins compliqué et moins coûteux que le transfert d'un actif.

En cas de décès des associés, la SCI évite l'indivision entre les enfants. Les décisions seront prises conformément aux statuts de l'association. Un enfant ne pourra pas exiger sa part, il sera tenu de céder ses parts.

Créer une SCI pour faciliter la gestion

La création d'une société civile immobilière permet aux propriétaires de décider des conditions et des modalités de prise de décision.

Ainsi, toutes les décisions qui incombent aux associés sont prises conformément aux règles stipulées dans la constitution. Cela permet d'éviter les blocages dans la gestion du bien.

La constitution de la SCI nécessite la nomination d'un ou plusieurs gérants. Ils peuvent accomplir tous les actes de gestion dans l'intérêt de l'entreprise. Les gérants sont également chargés d'organiser les assemblées d'actionnaires et de déterminer l'ordre du jour.

La SCI : un avantage fiscal relativement aux plus-values

En matière de plus-value, la SCI présente un avantage important

• lorsqu'on achète un logement en tant que particulier, il est possible de bénéficier d'un abattement proportionnelle à la durée de détention, en cas de revente. Celle-ci est calculée en fonction de la date d'entrée du bien dans le patrimoine.
• Si vous achetez des parts d'une société immobilière (SCI), il est également possible de bénéficier de cet abattement, mais il est calculé en fonction de la date de souscription ou d'acquisition des parts, indépendamment de la date d'acquisition du bien.

Pour rappel, il est possible d'obtenir un abattement de 2 % de la 6ème à la 16ème année de détention, de 4 % de la 17ème à la 23ème année et de 6 % jusqu'à la 30ème année.

Comment créer une SCI ?

Les conditions à remplir pour créer une SCI

Pour créer une SCI, il faut d'abord qu'il y ait deux parties. On est associé d'une SCI dès lors qu’on lui apporte du capital social.

Les spécificités de la société :

• L'objet social d'une SCI est inévitablement immobilier et civil. Cela ne l'empêche pas d'exercer d'autres activités commerciales.
• Un ou plusieurs gérants sont choisis pour assurer la représentation juridique de la société. Les associés prendront ensuite leurs décisions au cours d'assemblées.
• Les bénéfices sont imposables directement via les revenus des actionnaires, ou par le biais de l'impôt sur les sociétés.
• Si les associés ont l'intention de vendre leurs biens, ils peuvent soit vendre leurs parts, soit vendre les biens par l’intermédiaire de a SCI

Les formalités qui doivent être accomplies pour la création d'une SCI

• Rédiger les statuts de l'association et procéder aux apports,
• Désigner le gérant de la société dans le cas où il n'est pas explicitement identifié dans les statuts.
• Passer une annonce publique de constitution dans le journal d'annonces légales
• Remplir et signer une déclaration de constitution d'une société civile (M0),
• Rassembler tous les documents nécessaires à l'enregistrement de l'entreprise,
• Envoyer le formulaire d'enregistrement.